KJØP AV BOLIG 2021?

Mange forventer at interessen (og prisen) for kjøp av bolig vil eksplodere når pandemien kommer under kontroll og reiserestriksjonene opphører. Starten på nyåret indikerer allerede økt interesse.

Våre medarbeidere holder fokus på utviklingen og kjenner lokale forhold, slik at vi kan gi råd som er helt sentrale for ditt valg av bolig.

1. Valg av beliggenhet 

I Spania (som i resten av verden?) er beliggenhet den viktigste faktoren som påvirker boligverdien. En leilighet midt i sentrum, penthouse rett ved sjøen eller enebolig i en forstad, vil ha vidt forskjellige utgangspunkt for prissettingen, og forskjellige målgrupper som potensielle kjøpere.

Beliggenhet trenger ikke bare bety hvilken by og bydel boligen din ligger i. Det innebærer også, for eksempel, hvor i blokken leiligheten ligger. Er det i første etasje, eller øverste? Er det heis i bygget? Har boligen uteplass, og hvor stor er den? Får terrassen sol om morgenen eller kvelden? Ligger boligen nær en motorvei? Har den utsikt over havet, eller inn i en fjellvegg? Har boligen god tilgang til offentlig transport, og kort avstand til nærmeste dagligvarebutikk?

Beliggenheten på boligen din er en faktor som du ikke kan gjøre noe med, men ved valget om kjøp er det viktig å rådføre seg med noen som kjenner de lokale forhold og priser i ulike områder.

2. Forventet prisnivå

Prisnivået på kort sikt er knyttet til utviklingen av corobapandemien og massevaksinering av befolkningen. Grunnet usikkerhet forventer vi et vanskelig marked de første måneder, men mange er overbevist om at vi er tilbake til normale forhold til sommeren. Vi forventer ikke store fall i boligprisene de neste månedene. I følge mange eksperter  er særlig forventningene til høyere priser på nybygg mye tydeligere enn for brukte boliger. Men prisene er som alltid knyttet til beliggenhet og ikke bare til boligens kvalitet. Generelt forventes det moderate fall i tiden framover og deretter forbedring i andre halvår.

3. Utgifter knyttet til kjøp av boligen

Pantelånet er ikke den eneste store utgiften som følger med å kjøpe en bolig. Mange utgifter og skatter som må betales for å bli eier av eiendommen. Utgiftene til salget, etablering av lån, taksering av huset, notarius, eiendomsregisteret og andre avgifter (moms, ITP …), kan være mellom 10% og 12% av husprisen. Dette er obligatoriske utgifter knyttet til salg av en bolig, selv om «regningen» som skal betales vil avhenge av om det er et nytt eller brukt hus.

Notaren

Utgiftene til Notaren gjelder både nytt og brukt. Notarens gebyrer (tariffer) reguleres av staten og alle tar det samme for identiske tjenester. Ved utstedelse av skjøte er prisene mellom 600 og 875 euro, avhengig av eiendommens pris. For eksempel vil en leilighet på 100.000 euro koste 850 euro, mens en på 250.000 euro vil  koste ca 1000 euro.

Eiendomsregisteret

Det koster også penger å registrere de dokumentene som notaren signerer. Også her er avgiftene fastsatt av forskrifter og avhenger direkte av eiendommens pris og de er vanligvis mellom 400 og 650 euro.

Skatter knyttet til salget

En boligkjøper må også betale skatt og beløpet vil avhenge av prisen på huset og om det er nytt eller brukt. Når det gjelder skatt ved kjøp av ny bolig er den viktigste skatten moms, som i 2021 utgjør 10% på fastlandet. Det vil si at det vil bety 10.000 euro i tilfelle et kjøp på 100.000 euro og 25.000 for et kjøp på 250.000 euro. Men på Kanariøyene er skatten kun på 6,5% ( IGIC-Canarian Indirect General Tax).

Annen avgift

En annen avgift som må legges til merverdiavgiften er for Documented Legal Acts (IAJD). Denne avgiften betales av kjøperen og vil avhenge av den enkelte provins. På Kanariøyene 0,4%.

Lånekostnader 

Hvis kjøperen skal ta opp et pantelån må låntakeren legge til noen ekstrautgifter:

Verdivurdering 

Kjøperen må betale en takstmann for å verdsette eiendommen, og banken kan fastsette hvilken prosentandel av finansieringen den kan gi. Generelt låner banker ut et beløp som tilsvarer 80% av kjøpesummen eller takstverdien og noen finansierer 90-100% av kjøpesummen, dersom den er lavere enn taksten. For 2021 vil en vurdering/takst ha en kostnad på mellom 250 og 600 euro, avhengig av banken som bestiller vurderingen, typen eiendom og størrelsen på taksten. Vurderingen er gyldig i 6 måneder fra utstedelsesdatoen.

Åpningskommisjon 

Denne kommisjonen kan være på opptil 2% av den lånte kapitalen etter avtalen med banken og beløpet belastes direkte på lånet.  Imidlertid er det mange banker som ikke benytter kommisjon, men baker sine inntekter inn i renter og gebyrer. 

4. Valg av bank, fast- eller flytende rente

Hva er best, fast eller flytende rente?

12-måneders Euribor ser ut til fortsatt å synke og er rekordlav på under -0,5%. Dette fallet er forårsaket av den svake økonomiske situasjonen og prisene i eurosonen midt i coronakrisen og har ført til at Den europeiske sentralbanken (ECB) har opprettholdt ekstraordinære tiltak for å unngå økonomisk ustabilitet. Tiltakene inkluderer kjøp av gjeld, å fryse prisen på penger på 0,0%, og til og med fall i innskuddsrenten (hva den belaster bankene for sin likviditet), for tiden på -0,5% . De siste månedene har tusenvis av låntakere fått redusert de månedlige terminer for lånet sitt og gjennomsnittsrenten på faste pantelån blir stadig lavere. Et spørsmål er om vi nå bør glemme faste pantelån og satse på variable renter?

Ingen pantelån kan betegnes som perfekte, men avhenger av de personlige og økonomiske forholdene til den enkelte låntaker. Blant faktorene du må ta hensyn til er om du har fast inntekt, størrelsen på inntekten, er det et stort eller mindre beløp som du trenger å finansiere, valutaen som lånet betales i, har du har mulighet til å forbedre din økonomisk situasjon i fremtiden. Et annet viktig element er hvordan markedet er for tiden. Vi ser en tydelig tendens til å inngå låneavtaler til en fast rente (nå inngås ca 60% til fast og ca 30% til variabel og resten ca 10% en blanding av fast/variabel). Vi har nå de mest konkurransedyktige tilbudene i historien på dette området. Vi har fastrentelån over en 30-årsperiode på mellom 1% og 1,20%, mens kunder med lav risikoprofil kan finne tilbud til og med under 0,9%. Når det gjelder variable pantelån er standardtilbudet rundt 0,9% -1% + Euribor, og noen kunder kan få 0,75% + Euribor. Til tross for at renten på variable boliglån kan fremstå som er mer attraktiv, kan vi ikke glemme at Euribor før eller senere vil gå opp. Fordelen med et fast pantelån at det gir låntakeren tryggheten om at terminbeløpene ikke vil endres over tid, uavhengig av hvilke beslutninger regjeringen eller Den europeiske sentralbanken tar, samme beløpet blir alltid betalt, fra første til siste måned.

Vi kan gi råd om valg av bank og innhenter tilbud fra flere banker.

Vi har høy kompetanse og hjelper deg under hele prosessen.

Jørn Kristensen