Aktuelle juridiske nyheter

Juridisk rådgivning, nyttig informasjon, spanske regler, kjøp og salg eiendom i Spania.

KJØP AV BOLIG 2021?

Mange forventer at interessen (og prisen) for kjøp av bolig vil eksplodere når pandemien kommer under kontroll og reiserestriksjonene opphører. Starten på nyåret indikerer allerede økt interesse.

Våre medarbeidere holder fokus på utviklingen og kjenner lokale forhold, slik at vi kan gi råd som er helt sentrale for ditt valg av bolig.

1. Valg av beliggenhet 

I Spania (som i resten av verden?) er beliggenhet den viktigste faktoren som påvirker boligverdien. En leilighet midt i sentrum, penthouse rett ved sjøen eller enebolig i en forstad, vil ha vidt forskjellige utgangspunkt for prissettingen, og forskjellige målgrupper som potensielle kjøpere.

Beliggenhet trenger ikke bare bety hvilken by og bydel boligen din ligger i. Det innebærer også, for eksempel, hvor i blokken leiligheten ligger. Er det i første etasje, eller øverste? Er det heis i bygget? Har boligen uteplass, og hvor stor er den? Får terrassen sol om morgenen eller kvelden? Ligger boligen nær en motorvei? Har den utsikt over havet, eller inn i en fjellvegg? Har boligen god tilgang til offentlig transport, og kort avstand til nærmeste dagligvarebutikk?

Beliggenheten på boligen din er en faktor som du ikke kan gjøre noe med, men ved valget om kjøp er det viktig å rådføre seg med noen som kjenner de lokale forhold og priser i ulike områder.

2. Forventet prisnivå

Prisnivået på kort sikt er knyttet til utviklingen av corobapandemien og massevaksinering av befolkningen. Grunnet usikkerhet forventer vi et vanskelig marked de første måneder, men mange er overbevist om at vi er tilbake til normale forhold til sommeren. Vi forventer ikke store fall i boligprisene de neste månedene. I følge mange eksperter  er særlig forventningene til høyere priser på nybygg mye tydeligere enn for brukte boliger. Men prisene er som alltid knyttet til beliggenhet og ikke bare til boligens kvalitet. Generelt forventes det moderate fall i tiden framover og deretter forbedring i andre halvår.

3. Utgifter knyttet til kjøp av boligen

Pantelånet er ikke den eneste store utgiften som følger med å kjøpe en bolig. Mange utgifter og skatter som må betales for å bli eier av eiendommen. Utgiftene til salget, etablering av lån, taksering av huset, notarius, eiendomsregisteret og andre avgifter (moms, ITP …), kan være mellom 10% og 12% av husprisen. Dette er obligatoriske utgifter knyttet til salg av en bolig, selv om «regningen» som skal betales vil avhenge av om det er et nytt eller brukt hus.

Notaren

Utgiftene til Notaren gjelder både nytt og brukt. Notarens gebyrer (tariffer) reguleres av staten og alle tar det samme for identiske tjenester. Ved utstedelse av skjøte er prisene mellom 600 og 875 euro, avhengig av eiendommens pris. For eksempel vil en leilighet på 100.000 euro koste 850 euro, mens en på 250.000 euro vil  koste ca 1000 euro.

Eiendomsregisteret

Det koster også penger å registrere de dokumentene som notaren signerer. Også her er avgiftene fastsatt av forskrifter og avhenger direkte av eiendommens pris og de er vanligvis mellom 400 og 650 euro.

Skatter knyttet til salget

En boligkjøper må også betale skatt og beløpet vil avhenge av prisen på huset og om det er nytt eller brukt. Når det gjelder skatt ved kjøp av ny bolig er den viktigste skatten moms, som i 2021 utgjør 10% på fastlandet. Det vil si at det vil bety 10.000 euro i tilfelle et kjøp på 100.000 euro og 25.000 for et kjøp på 250.000 euro. Men på Kanariøyene er skatten kun på 6,5% ( IGIC-Canarian Indirect General Tax).

Annen avgift

En annen avgift som må legges til merverdiavgiften er for Documented Legal Acts (IAJD). Denne avgiften betales av kjøperen og vil avhenge av den enkelte provins. På Kanariøyene 0,4%.

Lånekostnader 

Hvis kjøperen skal ta opp et pantelån må låntakeren legge til noen ekstrautgifter:

Verdivurdering 

Kjøperen må betale en takstmann for å verdsette eiendommen, og banken kan fastsette hvilken prosentandel av finansieringen den kan gi. Generelt låner banker ut et beløp som tilsvarer 80% av kjøpesummen eller takstverdien og noen finansierer 90-100% av kjøpesummen, dersom den er lavere enn taksten. For 2021 vil en vurdering/takst ha en kostnad på mellom 250 og 600 euro, avhengig av banken som bestiller vurderingen, typen eiendom og størrelsen på taksten. Vurderingen er gyldig i 6 måneder fra utstedelsesdatoen.

Åpningskommisjon 

Denne kommisjonen kan være på opptil 2% av den lånte kapitalen etter avtalen med banken og beløpet belastes direkte på lånet.  Imidlertid er det mange banker som ikke benytter kommisjon, men baker sine inntekter inn i renter og gebyrer. 

4. Valg av bank, fast- eller flytende rente

Hva er best, fast eller flytende rente?

12-måneders Euribor ser ut til fortsatt å synke og er rekordlav på under -0,5%. Dette fallet er forårsaket av den svake økonomiske situasjonen og prisene i eurosonen midt i coronakrisen og har ført til at Den europeiske sentralbanken (ECB) har opprettholdt ekstraordinære tiltak for å unngå økonomisk ustabilitet. Tiltakene inkluderer kjøp av gjeld, å fryse prisen på penger på 0,0%, og til og med fall i innskuddsrenten (hva den belaster bankene for sin likviditet), for tiden på -0,5% . De siste månedene har tusenvis av låntakere fått redusert de månedlige terminer for lånet sitt og gjennomsnittsrenten på faste pantelån blir stadig lavere. Et spørsmål er om vi nå bør glemme faste pantelån og satse på variable renter?

Ingen pantelån kan betegnes som perfekte, men avhenger av de personlige og økonomiske forholdene til den enkelte låntaker. Blant faktorene du må ta hensyn til er om du har fast inntekt, størrelsen på inntekten, er det et stort eller mindre beløp som du trenger å finansiere, valutaen som lånet betales i, har du har mulighet til å forbedre din økonomisk situasjon i fremtiden. Et annet viktig element er hvordan markedet er for tiden. Vi ser en tydelig tendens til å inngå låneavtaler til en fast rente (nå inngås ca 60% til fast og ca 30% til variabel og resten ca 10% en blanding av fast/variabel). Vi har nå de mest konkurransedyktige tilbudene i historien på dette området. Vi har fastrentelån over en 30-årsperiode på mellom 1% og 1,20%, mens kunder med lav risikoprofil kan finne tilbud til og med under 0,9%. Når det gjelder variable pantelån er standardtilbudet rundt 0,9% -1% + Euribor, og noen kunder kan få 0,75% + Euribor. Til tross for at renten på variable boliglån kan fremstå som er mer attraktiv, kan vi ikke glemme at Euribor før eller senere vil gå opp. Fordelen med et fast pantelån at det gir låntakeren tryggheten om at terminbeløpene ikke vil endres over tid, uavhengig av hvilke beslutninger regjeringen eller Den europeiske sentralbanken tar, samme beløpet blir alltid betalt, fra første til siste måned.

Vi kan gi råd om valg av bank og innhenter tilbud fra flere banker.

Vi har høy kompetanse og hjelper deg under hele prosessen.

Jørn Kristensen

CORONA OG HUSOKKUPASJON

Husokkupasjon er en plage i store deler av Spania. En ny bølge av dette fenomenet oppleves over hele landet midt i coronakrisen.

Mange ønsker å finne en løsning på dette problemet som påvirker samfunnet på en negativ måte. Det rokker ved de grunnleggende rettigheter til eiendom, og påfører eierne mye skade. Mange jobber med å få til en lovendring som kan beskytte eiere av boliger mot okkupasjon, som i utgangspunktet alltid vil være en ulovlig handling, og sørge for at politiet bidrar til at lovlig tilstand gjenopprettes.

Av den spanske grunnloven følger på den ene siden retten til eiendom og på den andre retten til ukrenkelighet av hjemmet. Problemet er at for at det skal være ukrenkelighet til hjemmet er det en forutsetning at det er et hjem, og det skilles ikke på hvordan dette “hjemmet” er skaffet.

I utgangspunktet kan du ikke skaffe deg en boligadresse eller en annen rettighet som kommer fra en forbrytelse. Ingen kriminell handling kan skape en rettighet. Å sparke opp en dør til en bolig skal derfor ikke medføre at du får en adresse. Men hva med muligheten for eieren til å få deg utkastet?

Rent juridisk virker det meningsløst at det nesten er umulig, i hvert fall svært tidkrevende, å få kastet ut noen som ulovlig har okkupert en bolig. Men slik er situasjonen, så det er forståelig av mange ønsker en lovgivningsreform som eliminerer muligheten for å sikre seg en bolig ved okkupasjon.

De største byene i Spania gjennomgår nå en tøff periode med husokkupasjon. Hvorfor?

Det kan nesten sies å være logisk. En statsadministrasjon som ikke reagerer på forbrytelser, skaper et rom for straffrihet som tiltrekker seg både voldelige enkeltpersoner og kriminelle grupper. Denne følelsen av straffrihet har ført til økt kriminalitet, og mange okkuperte “hjem” benyttes av mennesker som for eksempel  selger narkotika.

Og alt dette medfører enorme skader, spesielt for den enkelte som kan få sin eiendom ødelagt og som samtidig må de fortsette å betale skatt og strøm/vann. De som er utsatt for dette opplever det som urettferdig og føler seg hjelpesløse.  Politiet beskytter dem ikke og domstolen arbeider sakte. 


Har covid-19-pandemien noe med det å gjøre?

Pandemien har åpenbart hatt betydning, fordi helsekrisen har ført til at befolkningen over en lang periode har måttet holde seg inne i hjemmene sine. Dette har medført at turister har holdt seg borte og mange boligeiere ikke har kunnet ta vare på sitt andre hjem eller overvåke det. Dermed har “dørene” vært åpne for okkupasjon av boligen.

TILBUDET PÅ UTLEIEBOLIGER HAR EKSPLODERT

Vi har nå flere tilbud enn noensinne på utleieboliger. Antall utleieboliger har totalt i Spania vokst med ca 64% siden pandemien startet.
Forklaringen kan hovedsakelig tilskrives stoppen i turisttrafikken som følge av pandemien og følgelig mindre etterspørsel etter boliger. I markeder med liten turisme har tilbudet ikke økt betydelig.
Økningen av utleieboliger har vært bemerkelsesverdig høyt i noen områder. I Madrid-regionen ca 96% flere enn i mars, Valencia ca 67% og på Kanariøyene ca 62%.
De spanske storbyene har størst økning, feks Granada ca 200% flere enn før pandemien, Sevilla 184%, Malaga 141 %,  Valencia 111% og Barcelona  91%.
Lavere utleiepriser er en naturlig følge av mindre etterspørsel, og de langsiktige konsekvensene for utleiere kan innebære betydelig økonomisk skade.
Las Palmas, 19.10.20

BOLIGSALGET UNDER CORONA-PANDEMIEN

Kanariøyene 64% redusert omsetning, prisfall 3,8%
Månedene med covid-19-pandemien ble et vendepunkt for boligsalget, som opplevde en markert nedgang.
Dette bekreftes av regionale data publisert av notarius publicus. Omsetningen falt i hele Spania i andre kvartal, og opptil fem regioner registrerte en kollaps på mer enn 50%: Kanariøyene (-64%), Balearene (-56,9%), Comunidad Valenciana (-54,7%), Extremadura (-52,4%) og Castilla-La Mancha (-50,4%), etterfulgt av Castilla y León (-50%).
På den andre siden av tabellen er Navarra (-33,8%), La Rioja (-38,1%) og Asturias (-39,4%), som registrerte de laveste nedgangene i salg.
Når det gjelder gjennomsnittsprisen på solgte boliger, var det overraskende en økning i praktisk talt hele Spania. Særlig skilte seg ut La Rioja (25,4%), Asturias (15,3%), Castilla y León (12,7%), Navarra (11,1%) og Cantabria (10,1%), mens de største reduksjonene ble registrert av Valencia (-5,3%), Murcia (-4,3%) og Kanariøyene (-3,8% ), Extremadura (-2,7%) og Madrid (-2%).
På pantelån var det også en betydelig tilbakegang med Navarra (-26,2%), La Rioja (-27,8%) og Balearene (-45,2%), mens de største var Kanariøyene (-48 , 1%), Extremadura (-46,8%). Baskerland (-32,1%), Catalonia (-34,1%) og Madrid (-35,4%).
I august var det, landet under ett, en økning i forhold til de foregående måneder på mer enn 6% i både antall salg og pantelån. Det store spørsmålet er hva som skjer framover, vil en vaksine resultere i ny optimisme med økt salg og boligpriser?
Uten vaksine kan krisen forverre seg og vi kan forvente nedgang både i omsetningstall og priser.

LAVERE PRISER PÅ EIENDOM OG STØRRE TILBUD ENN NORMALT

Prognosene for salg og utleie av boliger møter denne sommeren med et prisfall i begge markedene, etter den verste av coronavirus-krisen, men etterspørselen vil øke, ifølge Real Estate Sensitivity Survey (ESI) utarbeidet av idealista.

Eiendomsbransjen er forsiktig optimistisk, etter at markedet nå har åpnet seg etter å ha vært helt stengt under coronavirus-pandemien.

I løpet av det neste kvartalet spår over halvparten av de spurte eiendomsmeglerne at prisene vil forbli mer eller mindre stabile de neste tre månedene, mens av de resterende tror 42% at salgspriser vil falle og 28%  tror at også leiemarkedet faller.

SPANSKE BANKER VIL INNVILGE MORATORIUM PÅ LÅN I EN PERIODE PÅ 12 MÅNEDER

Bankene har bestemt at de vil hjelpe klienter som vil få det vanskelig å nedbetale lån på grunn av krisen Covid-19 har skapt.

De vil innvilge moratorium på lån med pant i fast eiendom som betraktes som klientens faste bosted. Denne ordningen har en varighet på 12 måneder. I løpet av dette året vil man bare være pliktig til å betale renter.

Når det gjelder forbrukslån er varigheten 6 måneder.

Dette tiltaket er ment for klienter som har blitt arbeidsledige, selvstendig næringsdrivende eller firmaer som har mistet alle inntekter grunnet krisen.

De som er interessert i å få innvilget moratorium, må selv søke om dette i banken.

 

 

UNNTAKSTILSTAND OG BOLIGSALG

Fra den spanske regjeringen erklærte unntakstilstanden i Spania den 15. Mars, har økonomien i landet blitt sterkt svekket.

Eiendomsmeglerfirmaer har også merket dette. De firmaene som er digitalisert vil få det lettere enn de som opererer på en mer tradisjonell måte.

Alle oppdrag er nå satt på vent, unntatt hastesaker.

Firmaene ber regjeringen å iverksette økonomiske tiltak som kan hjelpe i denne situasjonen.

Meglerkontorene må holde stengt for publikum, så det er kun mulig å betjene klienter per telefon eller per epost. Derfor vil firmaene som kan fullføre oppdrag digitalt klare seg bedre.

I tillegg, er det firmaer som har startet digitale visninger (virtual viewing). Eiendomsmeglerne viser bilder og videoer av boligen man er interessert i.

Boligsalget er beregnet å gå betydelig ned, tatt i betraktning den stigende arbeidsledigheten som forventes.

Det antas også at prosenten av boligkjøp som utlendinger står for vil synke med over 50% i 2020.

 

 

PRISER PÅ BOLIGER I SPANIA

Ut fra de ferskeste tall er den dyreste/mest eksklusive kommunen i Spania en øy. På øya Formentera (liten øy 30 min med bår fra Ibiza) ber selgerne om den den høyeste m2 prisen med et gjennomsnitt på 7.401 euro / m2, ifølge en studie av Spanias eiendomsmarked.

Deretter følger de fem neste kommunene med fire andre byer i samme øygruppe i Middelhavet, Balearene: Deya (5 342 euro / m2), Eivissa (5 318 euro / m2), Sant Joan de Labritja (5,267 euro / m2) og Sant Josep de Sa Talaia (5106) euro / m2). Sjetteplassen er for Cadaqués, i Costa Brava, med 5.098 euro / m2.

Den billigste kommunen i Spania er Extremadura (innlandet vest i Spania) , der kommunen (byen Badajoz) har en gjennomsnittspris på 1 171 euro / m2, etterfulgt av Guadalajara i Castilla-La Mancha (1 409 euro / m2) og La Manga del Mar Menor i Murcia (1482 euro / m2).

Kommunen Mogan på Gran Canaria, som er særlig populær for skandinaver, ligger midt på treet med et gjennomsnittlig prisforlangende pr juni 2019 på 3115 euro / m2. Det må understrekes at dette er et gjennomsnitt, i det beliggenhet er avgjørende, prisen på strandlinje er høyere og prisen blir ofte lavere lenger fra kysten.

ULOVLIGE BESTEMMELSER I LEIEKONTRAKTEN

For å unngå problemer med leiekontrakten, anbefales det å gå igjennom den med en advokat. På denne måten kan man være trygg på at kontrakten ikke inneholder ulovlige bestemmelser.

Noen eksempler:

-Kontraktens varighet kan aldri være under 5 år hvis leietaker er en fysisk person, eller 7 år hvis det er en juridisk person.

-Selv om kontrakten sier at utleier har adgang til boligen (f.eks. for å sjekke at alt er i bra stand) er dette ikke lov å avtale. Det er kun lovlig dersom leietaker samtykker i det enkelte tilfelle.

-Eiendomsmeglers kostnader kan bare belastes leietaker dersom han/hun er en fysisk person, ikke hvis det er en juridisk person.

NY BOLIGLÅNSLOV GJØR DET VANSKELIGERE Å FÅ LÅN FOR UTLENDINGER

Mandag 17. juni  trådte den nye panteloven i kraft, med mange endringer og med en bestemmelse som skaper usikkerhet i eiendomsbransjen.
Dette er artikkel 20, som tillater utlendinger å søke om et boliglån til å kjøpe et hus i Spania hvor de kan  skifte fra euro til lokal valuta når som helst.
I utgangspunktet virker denne muligheten positivt, men Notarer og eksperter advarer om at det kan redusere antall boliglån og dermed omsetningen til utlendinger utenfor euroområdet.
Lovendringen oppfattes som et stort hinder for tildeling av boliglån til utlendinger som ikke er en del av eurosonen. Med den nye loven har låntaker rett til å be om at boliglånet konverteres til lokal valuta.  Dette innebærer en risiko for endring av valutakursen som ikke inngår i prisingen av produktene til banker som opererer i Spania og vil innebære en høy teknisk kompleksitet.