Aktuelle juridiske nyheter

Juridisk rådgivning, nyttig informasjon, spanske regler, kjøp og salg eiendom i Spania.

TILBUDET PÅ UTLEIEBOLIGER HAR EKSPLODERT

Vi har nå flere tilbud enn noensinne på utleieboliger. Antall utleieboliger har totalt i Spania vokst med ca 64% siden pandemien startet.
Forklaringen kan hovedsakelig tilskrives stoppen i turisttrafikken som følge av pandemien og følgelig mindre etterspørsel etter boliger. I markeder med liten turisme har tilbudet ikke økt betydelig.
Økningen av utleieboliger har vært bemerkelsesverdig høyt i noen områder. I Madrid-regionen ca 96% flere enn i mars, Valencia ca 67% og på Kanariøyene ca 62%.
De spanske storbyene har størst økning, feks Granada ca 200% flere enn før pandemien, Sevilla 184%, Malaga 141 %,  Valencia 111% og Barcelona  91%.
Lavere utleiepriser er en naturlig følge av mindre etterspørsel, og de langsiktige konsekvensene for utleiere kan innebære betydelig økonomisk skade.
Las Palmas, 19.10.20

BOLIGSALGET UNDER CORONA-PANDEMIEN

Kanariøyene 64% redusert omsetning, prisfall 3,8%
Månedene med covid-19-pandemien ble et vendepunkt for boligsalget, som opplevde en markert nedgang.
Dette bekreftes av regionale data publisert av notarius publicus. Omsetningen falt i hele Spania i andre kvartal, og opptil fem regioner registrerte en kollaps på mer enn 50%: Kanariøyene (-64%), Balearene (-56,9%), Comunidad Valenciana (-54,7%), Extremadura (-52,4%) og Castilla-La Mancha (-50,4%), etterfulgt av Castilla y León (-50%).
På den andre siden av tabellen er Navarra (-33,8%), La Rioja (-38,1%) og Asturias (-39,4%), som registrerte de laveste nedgangene i salg.
Når det gjelder gjennomsnittsprisen på solgte boliger, var det overraskende en økning i praktisk talt hele Spania. Særlig skilte seg ut La Rioja (25,4%), Asturias (15,3%), Castilla y León (12,7%), Navarra (11,1%) og Cantabria (10,1%), mens de største reduksjonene ble registrert av Valencia (-5,3%), Murcia (-4,3%) og Kanariøyene (-3,8% ), Extremadura (-2,7%) og Madrid (-2%).
På pantelån var det også en betydelig tilbakegang med Navarra (-26,2%), La Rioja (-27,8%) og Balearene (-45,2%), mens de største var Kanariøyene (-48 , 1%), Extremadura (-46,8%). Baskerland (-32,1%), Catalonia (-34,1%) og Madrid (-35,4%).
I august var det, landet under ett, en økning i forhold til de foregående måneder på mer enn 6% i både antall salg og pantelån. Det store spørsmålet er hva som skjer framover, vil en vaksine resultere i ny optimisme med økt salg og boligpriser?
Uten vaksine kan krisen forverre seg og vi kan forvente nedgang både i omsetningstall og priser.

LAVERE PRISER PÅ EIENDOM OG STØRRE TILBUD ENN NORMALT

Prognosene for salg og utleie av boliger møter denne sommeren med et prisfall i begge markedene, etter den verste av coronavirus-krisen, men etterspørselen vil øke, ifølge Real Estate Sensitivity Survey (ESI) utarbeidet av idealista.

Eiendomsbransjen er forsiktig optimistisk, etter at markedet nå har åpnet seg etter å ha vært helt stengt under coronavirus-pandemien.

I løpet av det neste kvartalet spår over halvparten av de spurte eiendomsmeglerne at prisene vil forbli mer eller mindre stabile de neste tre månedene, mens av de resterende tror 42% at salgspriser vil falle og 28%  tror at også leiemarkedet faller.

SPANSKE BANKER VIL INNVILGE MORATORIUM PÅ LÅN I EN PERIODE PÅ 12 MÅNEDER

Bankene har bestemt at de vil hjelpe klienter som vil få det vanskelig å nedbetale lån på grunn av krisen Covid-19 har skapt.

De vil innvilge moratorium på lån med pant i fast eiendom som betraktes som klientens faste bosted. Denne ordningen har en varighet på 12 måneder. I løpet av dette året vil man bare være pliktig til å betale renter.

Når det gjelder forbrukslån er varigheten 6 måneder.

Dette tiltaket er ment for klienter som har blitt arbeidsledige, selvstendig næringsdrivende eller firmaer som har mistet alle inntekter grunnet krisen.

De som er interessert i å få innvilget moratorium, må selv søke om dette i banken.

 

 

UNNTAKSTILSTAND OG BOLIGSALG

Fra den spanske regjeringen erklærte unntakstilstanden i Spania den 15. Mars, har økonomien i landet blitt sterkt svekket.

Eiendomsmeglerfirmaer har også merket dette. De firmaene som er digitalisert vil få det lettere enn de som opererer på en mer tradisjonell måte.

Alle oppdrag er nå satt på vent, unntatt hastesaker.

Firmaene ber regjeringen å iverksette økonomiske tiltak som kan hjelpe i denne situasjonen.

Meglerkontorene må holde stengt for publikum, så det er kun mulig å betjene klienter per telefon eller per epost. Derfor vil firmaene som kan fullføre oppdrag digitalt klare seg bedre.

I tillegg, er det firmaer som har startet digitale visninger (virtual viewing). Eiendomsmeglerne viser bilder og videoer av boligen man er interessert i.

Boligsalget er beregnet å gå betydelig ned, tatt i betraktning den stigende arbeidsledigheten som forventes.

Det antas også at prosenten av boligkjøp som utlendinger står for vil synke med over 50% i 2020.

 

 

PRISER PÅ BOLIGER I SPANIA

Ut fra de ferskeste tall er den dyreste/mest eksklusive kommunen i Spania en øy. På øya Formentera (liten øy 30 min med bår fra Ibiza) ber selgerne om den den høyeste m2 prisen med et gjennomsnitt på 7.401 euro / m2, ifølge en studie av Spanias eiendomsmarked.

Deretter følger de fem neste kommunene med fire andre byer i samme øygruppe i Middelhavet, Balearene: Deya (5 342 euro / m2), Eivissa (5 318 euro / m2), Sant Joan de Labritja (5,267 euro / m2) og Sant Josep de Sa Talaia (5106) euro / m2). Sjetteplassen er for Cadaqués, i Costa Brava, med 5.098 euro / m2.

Den billigste kommunen i Spania er Extremadura (innlandet vest i Spania) , der kommunen (byen Badajoz) har en gjennomsnittspris på 1 171 euro / m2, etterfulgt av Guadalajara i Castilla-La Mancha (1 409 euro / m2) og La Manga del Mar Menor i Murcia (1482 euro / m2).

Kommunen Mogan på Gran Canaria, som er særlig populær for skandinaver, ligger midt på treet med et gjennomsnittlig prisforlangende pr juni 2019 på 3115 euro / m2. Det må understrekes at dette er et gjennomsnitt, i det beliggenhet er avgjørende, prisen på strandlinje er høyere og prisen blir ofte lavere lenger fra kysten.

ULOVLIGE BESTEMMELSER I LEIEKONTRAKTEN

For å unngå problemer med leiekontrakten, anbefales det å gå igjennom den med en advokat. På denne måten kan man være trygg på at kontrakten ikke inneholder ulovlige bestemmelser.

Noen eksempler:

-Kontraktens varighet kan aldri være under 5 år hvis leietaker er en fysisk person, eller 7 år hvis det er en juridisk person.

-Selv om kontrakten sier at utleier har adgang til boligen (f.eks. for å sjekke at alt er i bra stand) er dette ikke lov å avtale. Det er kun lovlig dersom leietaker samtykker i det enkelte tilfelle.

-Eiendomsmeglers kostnader kan bare belastes leietaker dersom han/hun er en fysisk person, ikke hvis det er en juridisk person.

NY BOLIGLÅNSLOV GJØR DET VANSKELIGERE Å FÅ LÅN FOR UTLENDINGER

Mandag 17. juni  trådte den nye panteloven i kraft, med mange endringer og med en bestemmelse som skaper usikkerhet i eiendomsbransjen.
Dette er artikkel 20, som tillater utlendinger å søke om et boliglån til å kjøpe et hus i Spania hvor de kan  skifte fra euro til lokal valuta når som helst.
I utgangspunktet virker denne muligheten positivt, men Notarer og eksperter advarer om at det kan redusere antall boliglån og dermed omsetningen til utlendinger utenfor euroområdet.
Lovendringen oppfattes som et stort hinder for tildeling av boliglån til utlendinger som ikke er en del av eurosonen. Med den nye loven har låntaker rett til å be om at boliglånet konverteres til lokal valuta.  Dette innebærer en risiko for endring av valutakursen som ikke inngår i prisingen av produktene til banker som opererer i Spania og vil innebære en høy teknisk kompleksitet.

FÅ SELSKAPER KJØPER LEILIGHETER FOR UTLEIE

Av de 516.000 boligene som ble solgt i Spania i 2018, ble bare 12,2% av dem kjøpt av boligelskaper.

Cirka 453.700 boliger ble kjøpt av personer, mens bare 62.900 ble kjøpt av selskaper.

Det er betydelig lønnsomhet knyttet til utleie av boliger. Problemet er bare at det er uklare regler for utleie og mange begrensninger.  Derfor er det foreløpig relativt få spanske selskaper i markedet, i motsetning til andre land. Markedet er der og man kan forvente en betydelig økning i spanske boligselskaper i tiden framover.

Kansellering av straff når du melder utenlandske eiendeler etter tidsfristen

Fast eiendom, bankkontoer eller andre investeringsprodukter i utlandet verdsatt
til mer enn 50 000 euro, må meldes av eier som er bosatt i Spania ved bruk av
«Modelo 720´´dokumentet.

Innlevering av meldingen om eiendeler i utlandet etter fristen kan føre til
straffer/bøter. Men nylig har en del straffer begynt å bli kansellerte av
domstolene.

Når skatteetaten bestemmer seg for å pålegge en sanksjon, må den bevise
skattebetalers skyld. Det er ikke nok med bare å dokumentere at dokumentet er
levert etter fristen. Det må bevises at skattebetalers handling har vært uaktsom
og inntil det er bevist, er han å anse som uskyldig.

På samme måte har spansk Høyesterett bekreftet at statskassen er forpliktet til
å anta skattebetalers uskyld, og ikke vedkommendes skyld.